外资投资房地产的主要类型
来源：未知 作者：未知 时间：2013-08-29
(一)直接设立外资房地产投资企业。主要法律依据是《公司法》、《公司登记管理条例》（2005年修订）、《外资企业法》（第二次修正）、《中外合资经营企业法》（第二决修正）。
【律师提示】依据《公司登记管理条例》（2005年修订）规定,外商投资设立公司，由国家工商行政管理总局负责公司登记。目前政策规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，其注册资本不得低子投资总额的50%。对于投资总额超过5千万美元的需要商务部审批，3千万美元以上5千万美元以下的由省级商务部门审批但需报商务部备案，备案通过后，省级商务部门才能颁发批准证书。
（二）并购境内房地产开发企业。涉及国家产业政策的诸多主要法律如《公司法》、《会计法》、《证券法》、《劳动合同法》等，但最主要的操作规程是2006年9月8 日商务部印发的《关于外国投资者并购境内企业的规定》。
【律师提示】并购分直接并购和间接并购。直接并购就是外商依据《外商投资产生指导目录》中的鼓励和限制的投资方向，直接收购房地产开发企业的部分股权，从而使房地产公司成为外商投资企业。间接并购是指通过收购上市的房地产开发企业的股票来实现对房地产项目的控制。
（三）购买房地产企业的债券。主要法律依据是《企业债券管理条例》、《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。
【律师提示】常见如房地产商委托信托公司通过发行信托计划向社会募集资金，将募集的资金运用于房地产开发项目，外商投资者通过购买房产信托，以此分享房地产行业高收益。
（四）外资房地产中介公司以包销方式规模化买入新建商品房，、再进行商业性销售获利。
【律师提示】21世纪不动产、美联物业、信义。房屋、中原地产等均为外资、台资或港资中介公司。以前我国对外资设立房地产中介公司，没有限制要求，但依据2007年l2月1日施行《外商投资产业指导目录(2007年修订)》规定，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司已被列入限制外商投资产业目录中。
（五）QFII制度（通过金融工具间接投资）。 【律师提示】QFII之中文意思就是“合格境外机构投资者”指允许经核准的合格境外机构投资者，在一定规定和限制下汇入一定额度的外汇资金，并转换为当地货币，通过受监管的专门账户投资当地证券市场，其资本利息、股息等经审核后可转为外汇汇出的一种市场模式。我国于200年11月公布实施《合格境外机构投资者境内证券投资管理暂行办法》，2003年5月正式启动。通俗举例而言，外资通过内外资银行对房地产开发企业和个人购买商品房发放贷款来获得利润。
（六）境外机构和个人在境内直接投资购买房地产
【律师提示】对于境外机构和个人在境内直接投资购买房地产，我国实施的是从严到宽，又从宽到严的政策。我国于1994年开始实行将商品房分为外销和内销的双轨供应制，特别规定境外的企业、组织和个人，包括港、澳、台人士在内地只能购买外销商品房，而不能购买内销商品房。随着加入WTO，2002年9月我国取消了以上双轨制度后，对外资通过直接购买房地产进行投资方面没有了任何限制，购房套数也不再受限。但2006年7月11日，六部委联合印发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006) 71号）出台，又重新加强了对外资直接购买商品房的控制，主要表现在外资购房需要凭买卖合同到外汇管理局登记申报，获得批准后才可以将外币兑换为人民币以结清房款，在购房用途以及套数上也有限制。#p#分页标题#e#
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】