现行外商投资房地产业规定
来源：未知 作者：未知 时间：2013-08-29
（一）规范外商投资房地产市场准入
1、境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
2．外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于l000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
3．设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和<营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
【律师提示】《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 (建住房(2006) 71号）虽然表面上只是限制外商在建设用地使用权上投资房地产开发，对外商投资购买建设用地使用权的主体却并没有限制。现行法律及2007年11月1日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》对购买建设用地使用权的主体，也没有区别对待境外竞买人与境内竞买人的限制性规定。但鉴于外商购买建设用地使用权，最终目的是在该土地上进行房地产开发以谋求利润，故实际上该政策必然会对外商购买建设用地使用权的积极性造成一定程度的打击，从而趋缓建设用地使用权市场价值的上涨幅度。其次，该文件对境外投资者使用外汇竞买土地从资金上进行了严格限制。按该文件规定，外商只有全部支付清土地出让金后，方可获得核准进行房地产开发经营资格，而且在全部支付清土地出让金前，不得向境外借用外债，外汇局也不予办理外债登记和外债结汇核准。
4.外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用者》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关缡税证明材料。
5．境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
【律师提示】鉴于实务中，有相当部分的外商投资企业，通过返程投资方式(包括同一实际控制人)、并购或投资境内房地产企业，已达到规避以上政策之目的。故2007年5月23日。商务部、国家外汇管理局印发的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函，[ 2007] 50号）特别强调：严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）、并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将追究其擅自汇出资本及附生收益行为的逃骗汇责任。#p#分页标题#e#
（二）加强了对外商投资企业房地产开发经营管理
1．对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
【律师提示】2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局印发的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函(2007)50号）作了更为严格的补充规定：（1）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商、房地产建筑物所有人签订土地使用权或房地产的预约出让、购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。(2)已设定外商投资企业新增房地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
2.外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。2006年9月1日，国家外汇管理局、建设部印发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发(2006) 47号）进一步规定，外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。
3．外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。否则依据《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》规定，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。同时，依据《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》的规定，对于地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。否则，外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。
4.外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。’有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动，的监管，泼现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发(2006) 37号文件及其他有关规定严肃查处。
【律师提示】《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发(2006) 37号）规定：“（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚'；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】