出让建设用地使用权的最高使用年限
来源：未知 作者：未知 时间：2013-08-29
行政法规只是规定了不同土地利用类型的最高使用年限，这并不表明所有住宅的土地使用权使用年限都是70年，出让时将建设用地使用权的使用年限限制到最高年限内并不属于违法行为，应避免发生如此低级的常识性错误。建设用地使用权的使用年限自登记之日起开始计算，自注销登记时消灭。注销登记是建设用地使用权消灭的法定程序，未经注销登记，即使发生建设用地使用权消灭的法定事由，该物权仍然存在。同时还需要注意的是，注销建设用地使用权的法定申请人不是建设用地使用权人，而是建设用地使用权出让方即市、县人民政府土地管理部门。
《城市房地产管理法》（2007年修订）第十四条规定，土地使用权出让最高年限由国务院规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。
【律师提示】经常有人会犯常识性错误。如认定住宅的土地使用权为七十年，工业用地为五十年等。其实，行政法规只是规定了不同土地利用类型的最高使用年限，这并不表明所有住宅的土地使用权使用年限都是70每，低于70年比如说50年就是违法，当然，高于70年的肯定不受法律保护，划拨土地使用权的除外，开发商在出售商品房时如已对此明示，购房人就不能事后再提起该诉争。综观目前法律、法规之规定，出让时将土地使用权的使用年限限制到最高年限内，并不属于违法行为。比如说政府出让商业用地时，出于某种意义需要，将该商业用地的使用年限规定为30年，虽然比最高年限少了10年，但并无触及任何法律、法规之禁止规定，故仍然受法律保护。但开发商在出售商品房时如无特别说明，则依据《合同法》规定，一般理解该土地的使用年限应为该土地用途的最高使用年限。
比如笔者曾处理过案例：开发商在原商业用地上建造住宅然后再通过审批对外销售。虽然政府允许其将部分建筑面积转为住宅，但出于整体规划考虑需要，该住宅的土地使用年限与商业用地保持一致，规定该住宅的土地使用权年限为40年。但开发商在对外销售住宅商品房时，其销售宣传与广告均以住宅商品房宣称，在签订商品房合同时面对购房人的疑惑，开发商以该楼盘系商住两用等为借口搪塞。后在办理土地使用权证书时事发。几经协商，最后以开发商折退一定比例的购房款方式解决了该问题。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】