出让建设用地使用权的使用年限起始界定
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-04
对于从何时开始计算国有土地使用权的出让年限，依据1996年6月5日国家土地管理局《国有土地使用权出让年限始起日期问题的批复》（国土批50号）的答复认为：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条”土地使用都在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”和1994年1月18日国家土地管理局，国家工商行政管理局发布的《国有土地使用权出让合同示范文本》（宗地出让合同）第四条，本合同项下的土地使用权出让年限为__年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算”的规定以及1995年12月27日最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题韵解答》中”出让合同出让的土地使用权未依法办理审批，登记手续的，一般应当认定合同无效”的意见，土地使用权出让年限的始起日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。
【律师提示】对于土地使用权起始时间的界定问题，鉴于法律、法规、规章等规定不尽相同，实践中存有多种理解：第一种观点：政府依法批准建设用地的日期；第二种观点：国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期，或国土资源部门制作的《国有土地划拨决定书》的日期；第三种观点：国土资源部门或其委托的机构与中标人或竞得人签订的土地使用权成交确认书的日期；第四种观点：《建设用地批准书》规定建设期限的起始日；第五种观点：土地使用权登记发证日期。五种观点各有合理之处，但国土资源部门在认定土地使用权起始时间上，一般都是以国土批50号的精神为准。依照《物权法》第一百三十九条“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”的规定，建设用地使用权的使用年限自登记之日起开始计算。
【律师提示】这里有个问题值得患考。《物权法》明确了建设用地使用权的使用年限自登记之日开始计算，但实际上，建设用地使用权的受让人通过出让方式获得建设用地的使用权，由双方签订《建设用地使用权出让合同》并生效起,受让人就获得该建设用地的使用权。而《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定了受让人只有依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。《土地登记办法》对在合同签订后多长时间内办理登记手续没有明确规定。但建设用地使用权的受让人在获得建设用地的使用权后到办理登记这段时间内，虽然不具有该建设用地的建设用地使用权，但具有依照合同产生的对该建设用地的债权请求权，可以占有该建设用地并有自由处分的权利。如果《建设用地使用权出让合同》中约定分期支付土地出让金的时间越长，建设用地使用权的受让人无偿占用该建设用地的时间也越长。比如说，合同约定土地出让金最迟可在合同签订后3年，那么实际上该建设用地的受让人合法拥有该建设用地实物用权是3年的使用权（债权）+70年的建设用地使用权（用益物权）。如果建设用地的受让人在缴清土地出让金后故意延期申请办理建设用地使用权登记，是否意味者虽然其不具有用益物权，但却一直可以合法拥有建设用地的使用权(债权)。#p#分页标题#e#
当然，政府可以规定，建设用地使用权的登记年限为建设用地使用权的出让年限减去已使用的建设用地的使用权。如果确实这样规定，那么实际上就是认可了建设用地使用权与国有土地使用权并列存在，前者是物权，后者是债权。但依照目前的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，实际上政府已用建设用地使用权取代了原先的国有土地使用权。 在建设用地使用权的用益物权制度确立前，这个问题其实也存在。1996年国家土地管理局在《国有土地使用权出让年限始起日期问题的批复》（国土批50号）中就“关于出让合同生效与颁发或者领取土地使用证存在时间差的问题”答复如下：根据1995年12月28日国家土地管理局发布的《土地登记规则》第二十六条“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”的规定，受让方申请办理土地使用权登记的法定期限是按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，因此，出让合同生效与颁发或者领取土地使用证在客观上存在一定的时间差。如果土地使用者（受让方）在规定时间内不办理土地登记，应视为违法占地行为，按照《土地登记规则》第六十九条“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处”的规定处理；如果在出让合同生效后，受让方未实际古用或者使甩土地，也未在规定时间内办理土地使用权登记手续的，按照最高人民法院有关规定，应认定已生效的出让合同为无效合同，不再对出让合同双方当事人具有约束力。
面实际上，有的地方从实际情况出发，为保证在开发建设期内合法使用土地，在土地使用者支付部分出让金后，先核发一定年限的国有土地使用证，待土地使用者支付全部出让金后再换发使用年限与出让年限相一致的土地使用证。此种情况，国家土地管理局在国土批(1996) 44号关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的批复中认为，“核发的一定年限国有土地使用证，在一定年限内应具有法律效力。在具体操作时，可在核发的国有土地使用证中注明所交部分出让金额按土地使用年限折算的相应的一定使用年限及其他事项”。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】