出让建设用地使用权的使用年限终止
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-04
依据《物权法》第九条、第二十八条、第一百五十条规定，建设用地使用权消灭有两种行为：一是建设用地使用权自出让人办理了注销登记后消灭；二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权消灭的，自法律文书或者火民政府的征收决定等生效时发生效力。但实际上还存在一种建设用地使用权消灭的特殊情形：依据《物权法》第二条规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；包括所有权、用益物权和担保物权。因此，如果建设用地使用权的客体即土地物理灭失，建设用地使用权自然也随着消灭。
【律师提示】有学理解释认为，“注销登记是建设用地使用权消灭的法定程序，未经注销登记，即使发生建设用地使用权消灭的法定事由，该物权仍然存在”
还需要注意的是，注销建设用地使用权的法定申请人不是建设用地使用权人，而是建设用地使用权出让方即市、县人民政府土地管理部门。依据《物权法》第一百五十条规定，出让人可以直接办理建设用地使用权的注销登记，而不需要基于建设用地使用权人的申请。但令人费解的是《土地登记办法》第五十二条、第五十四条却明确规定，非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用她使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。如果，当事人未依法申请注销登记，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。
依照《土地登记办法》，的规定，在建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人仍然不申请注销登记，主管部门应当责令当事人限期办理，在限期内仍然不办理的，再进行注销公告，一直到公告期满后方可直接办理注销登记。显然，按此规定理解，实际上建设用地使用权人的建设用地使用权就可以超过最高出让期限。
笔者以为，这种限期和公告方式都是多余的，因为建设用地使用权人对建设用地的使用年限的截止日是非常明确（出让合同和土地使用权证都明确载明）的。因此，不动产登记机构完全可以事先要求建设用地使用权人限期提交土地使用权证书，并无需申请或提交土地使用权证书，直接在截止日注销登记即可。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】