建设用地使用权流转类型
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-04
建设用地使用权流转类型包括转让、互换、出资、赠与、抵押、继承六种方式，其中转让又包括作价入股、合资、合作开发经营等三种特殊方式。建设用地使用权转让时，必须满足《城市房地产管理法》（2007年修订）第三十八条和第三十九条规定的内容。但需要注意的是，违背以上法律的禁止性规定，并不会导致转让行为无效。建设用地使用权转让作价出资与入股与建设用地使用权作价出资与入股是两个完全不同的法律概念。前者是建设用地使用权人的自由处分权，是物权的转让行为，后者是国家通过建设用地使用权作价出资与入股设立建设用地使用权的用益物权，是一种行政许可行为，是物权的设立行为。同时本章还详细论述了建设用地使用权合作开发的法律关系、同个建设用地使用权上存在多个转让行为如何处理的法律问题以及建设用地使用权非法转让的行政处分与非法转让、倒卖土地使用权罪的区别。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条只规定土地使用权转让包括出售、交换和赠与三种类型；《城市房地产管理法》(2007年修订)第二十八条新增作价人股、合资、合作开发经营这几种也是土地使用权转让行为。《物权法》第一百四十三条则明文规定建设用地使用权法定处分权有转让、互换、出资、赠与、抵押五种类型。继承是基于《继承法》之规定而存在。
【律师提示】不同时期不同的法律、行政法规对土地使用权转让的定义是不同的，如依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。这里的“转让”是广泛内涵，只要发生使土地使用权使用权的权利主体发生变更都称为转让。但《物权法》,第一百四十三条将“转让”与“互换、出资、赠与”并列，故这里的“转让”应是指以货币为等价交换将土地使用权的权利主体直接变更的行为，即“出售”。故为避免用词上的混乱，笔者将广义内涵的“转让”称为流转，本章中的转让除有注明以外，就是出售之意。 依据《契税暂行条例细则》第六条和《物权法》规定， 建设用地使用权转让是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
建设用地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。
建设用地使用权互换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
综合《物权法》一百七十九条规定，建设用地使用权抵押，是指建设用地使用权人为担保债务履行，在不转移建设用地使用权占有的情况下，将该建设用地使用权抵押给债权人，一旦债务人不履行到期债务或者发生抵押合同约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该建设用地使用权优先受偿。
【律师提示】建设用地使用权抵押虽然不是直接设定建设用地使用权的转移关系，而是设定权利负担，但如果债务人不履行债务时，抵押权人有权以法定方式处分该抵押物，并以变现价款优先受偿。因此，建设用地使用权抵押的后果也可能导致原权利人权利的丧失。 建设用地使用权转让出资（作价入股、合资、合作开发经营），是指建设用地使用权人将其享有的建设用地使用权作价，作为其资本金投入某企业中，或者与他人合资、合作开发经营。其实际上是建设用地使用权转让的特殊形式。#p#分页标题#e#
【律师提示】依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”之规定，出租也是建设用地使用权人一种主要的处分行为。《物权法》没有规定出租权是建设用地使用权的一种处分权，笔者估计，可能因为出租是基于合同产生的债权关系，无需登记，不产生物权效力，受合同法的调整与约束，故《物权法》没有规定，并不意味着取消了该项权利，只不过不受《物权法》调整。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】