如何处理建设用地使用权多次转让行为
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-04
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
【律师提示】笔者以为，这里的转让应是指建设用地使用权直接出售行为，而不包括其他如互换、赠与、继承、抵押、作价入资等产生的转让行为，否则无法按以下顺序处理。
一、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
【律师提示】这里的变更登记。应包含《物权法》的预告登记。虽然该司法解释出台时我国法律还没有实施预告登记制度，但《物权法》规定的预告登记，正是为了避免该类风险，故已经预告登记的效力应达到办理变更登记的效力。
另外，还有种情形也值得思考。举例说明，甲以其宗建设用地使用权与乙合作开发房地产项目，约定所有风险均由乙承担，建成后甲按30%的比例务红，实际上是建设用地使用权转让合同。双方又鉴于各种原因，并没有办理建设用地使用权变更登记手续。在该房地产项目接近竣工时，甲又将该建设用地使用权卖给丙，并办理了变更登记。显然，乙对于丙这个不速之客不会持友好态度，但如合作开发合同里又没有约定乙有优先购买权，则丙的突然介入显然会对整个房地产项目的开发产生不利影响。笔者以为，从有利于房地产项目的顺利实现及社会稳定（一旦乙与丙发生争议搁置房地产开发，受到损失的必然波及到广大无辜的购房人）角度考虑，此时乙的购买权应优先于丙。即先行投资开发的受让方优先已变更登记的受让方，而不应拘束于该条司法解释。
二、均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
【律师提示】如何理解“投资开发”并无明确解释。依据起草该条款的有关人士认为：“投资开发不能仅限于对土地本身的直接投入，对于土地上所属项目的间接投入也应视为投资开发，即使只是将土地圈起，受让方也要进行一定的投入。
三、均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
【律师提示】依据该条规定，如果甲与乙 、丙同时签订转让合同，乙立即对该宗建设用地使用权进行打围墙圈地划牢占有，但只支付小部分土地转让款。丙虽然没有进行投资开发，却全部付清了转让款。此时，按该解释，如果双方都要求甲方履行合同，则该建设用地使用权应归乙所有。如此处理，对丙这样诚实履行合同义务反而不利。显然这不是司法解释的本意。而且，如果甲立却将获得的转让款用于投资或还贷，则丙的利益受到损害最大。在没有新的司法解释出台之前，律师应提醒客户该种风险的存在。
四、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
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【律师提示】实务中，有时建设用地使用权人为追求更多利益，置道德风尚不顾，在已存在建设用地使用权转让合同情况下，又将该建设用地使用权转让第三人，并将合同签订的日期提前到前合同签订日期之前。对此，先签订合同的受让人很难举证。故律师应建议客户，在签订建设用地使用权合同后应立即进行预告登记，以防止钱财两空。 未能取得土地使用权的受让方请求接解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
另外，如果该宗建设用地使用权存在多个共有人，如其中之一未经其他共有人同意，而与第三人签订建设用地使用权转让其中份额合同。依据《民法通则》第七十八条“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”之规定，如果其他共有人有购买的意愿，则该优先权应排在以上情形之前。
【律师提示】有观点认为，如果该建设用地使用权的善意受让人已经登记，从物权优先债权角度考虑，此时，该共有人不能再行使优先权，而只能追究出卖人的侵权责任。笔者以为，这种观点值得商榷：其一，在同宗建设用地使用杈存在数个共有人的情况下，没有其他共有人的同意，该转让份额是无法办理变更登记手续；其二，假定可以办理变更登记手续，则共有人也有权依据法律赋予的优先权，向不动产登记机构申请撤销该登记，从而宣告该转让行为无效。其三，物权优先债权，应是指依法设立的物权优先于债权，而不包括非法设立的物权。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】